相続不動産売却覚書と人生の出会いについて？！ [雑談]
父の他界後、不動産売却を立て続けに３回しました＝＝×
まずは父が晩年？20年ほど住んでいた集合住宅の一室。
次は、田舎の先祖代々の家屋敷。
その次が以下です・・・・これが予想外、一番のストレスでした＝＝×
2016年夏に他界した叔父の不動産、相続が進まないまま、2021年叔母が他界。こどもがなかったため相続は、甥姪の代襲となりました。一番年上で介護担当者の方々や成年後見人弁護士と関わってきた私が代表で、手続きを引き受けました＝＝×
この叔父の不動産、巨大フェニックスは問題だけど、立地条件は良いので、田舎の家よりは売りやすいだろうと思っていたのに、本当に大変というか、面倒でした。訳のわからない初耳の用語や状況等々、相当なストレス。
市内の一等地ではないけど、小学校近い、大学、大病院も、郵便局、スーパーなども、お散歩距離。
ところが、不動産屋さん（とても誠実な不動産屋さんでした）に依頼して、すぐに問題続々判明。
１）あけてびっくり、一番の難問は、敷地内に国有地が？！
財務省曰く、正確な場所も面積も不明だが、払い下げ手続きが必要。
縮尺もへちまもない絵図面（旧土地台帳付属地図）によれば、南側の境界に、農道（旧里道＝赤道）と水路（青道）。その存在は、目視不能、見えない。現在の地図にも航空写真？にも存在無し・・・昭和22年の航空写真でやっと確認〜
ちなみに、国有地の旧里道と旧水路（すでの機能がないもの）は、旧法定外公共物という名前で、不動産用語では、旧水路は「青道」、旧里道は赤道と呼ばれるようです。
これは隣近所にも関係するから、ややこしい。西隣のお宅は、敷地のど真ん中を通過らしい。しかも、住宅に一部かかっている感じ・・・南隣のお宅は、数年前に改築していて、コンクリートの豪邸？！が境界ぎりぎりに建っている。どちらさんも、国有地のことは知らないとのこと。
国（南）、県（東）、市（北）が関わるので、境界確定測量費用が高くなる？！その上、結果、どうなるか不明？
２）敷地は、登記面積と実際の面積の乖離が大きい。
実際の面積は、登記面積の倍近い。というか、
昔から感覚的に思っていた面積より
登記面積が、ずいぶん狭くて、？？？の気分でした〜
３）アスベスト使用。これは、大金払って調査依頼した結果やっぱりでした。増築した２階部分に使われていました。解体費用が倍増する結果に・・・・建物は現在の耐震基準を満たしていない可能性大で、譲渡所得税控除の特例が使えない。
増改築２回（1965年と1977年）で、後の登記がいい加減だったようで、存在しない部分の登記が残っており、これもこちらで専門職に依頼して滅失登記。
４）東側前の用水路の２カ所の橋。ひとつは無届け。ひとつは使用料未納期間あり。耐震基準を満たしてかけかえると数百万かかる？！県の許可を受けて、自費でかけて、使用料払う？？？
５）庭のワシントンヤシ２本、完全撤去には、一本百万はかかる・・・
いっそ引っ越して住んじゃおうかとか、賃貸できるかなとか、大学近いから、学生に貸せるかなとか、色々考えちゃいました。ワシントンヤシは枝払いさえすれば、南隣りも文句ないだろうし・・・・売却や解体をしないなら、国有地もアスベストも無視できるし・・・・なんて妄想してたら・・・・
2022年12月、叔母の仕事上の長年の知人という方から、購入したいとの連絡がありました。以前から、欲しかったのだそうです。家をそのまま利用したいとのこと。登記を確認して連絡しました・・・との手紙が来て、びっくりでした。諸問題全部丸呑み、了解で、急転直下の一件落着でした^o^)/!??
室内の片付けも全部してくれて、とりあえず、２階の大広間？！は、お琴や三味線の練習場として、仲間内で使ったり、貸したりしているとのこと。
ちなみに、叔母はお琴の師範でした。購入者は、学生時代から三味線の趣味を続けている男性。叔母とは、大学のクラブ活動以来の付き合いですって。私の従弟の一人と同年輩だから、こどものない叔母としては、息子みたいな気分だったのでしょう。
一番の売却ネックだった、敷地内にあるという国有地は、全く知らなかったことでした。存在が見えない、隠れ国有地問題というのが、あることを知りました。行政の地籍確定調査？が入れば、ただで確定測量してもらえるのだそうですが、いつ順番が回ってくるか不明。
ちょっと詳しい次男が調べてくれました・・・
昭和22年の状態
現在の状態に昭和22年の地図を重ねると・・・・ 
『基本的には、M家の土地に水路、南隣の土地に里道が取り込まれていると考えるのでよさそうです。ただし、昭和22年の写真だと水路・里道は南側にふくらんで湾曲しているので、現在の境界の塀がまっすぐ通っているのであれば、実際は境界の中ほどでは南隣の土地のほうに入り込んでいると思います。
財務省の考え方は「公有地をなし崩し的（不法に）に占有して使用している」ということが基本のようです。
そのうえで、すでに機能を失っている公有地であれば、公共の用として支障がないことが確認できれば払い下げができる、となっていて、払い下げを希望する者が、公有地の払下げに必要な作業を責任をもってやらなければだめ、ということのようです。
しかし、とっくに公共の機能が失われて宅地に取り込まれて問題なく長年使われている場合は、自分の土地としてよい（取得時効）という民法の考え方にあたる、という判例があるとのこと。この件は、このケースにあたると思います。』だそうですが、裁判までやるのは、とてもじゃないです＝＝× 現状のまま、叔母が親しくしていた人に買ってもらえて、幸運でした。
以下、余談、叔父夫婦の別件びっくりです〜
そんな叔父夫婦が80歳代後半にひっかかったのが、おれおれ詐欺ではなくて、ご近所のNK君を可愛がった結果、2年間で預貯金ゼロになってびっくり仰天事件。
2011年ごろ、叔父が前の水路に落ちた時助けてくれた高校生だったNK君と親密な付き合いをしちゃったところ、2016年夏、夫婦それぞれの銀行口座残高が数千円になっているのに気がついた。
高校卒業後、就職も進学もしていなかったNK君が逮捕されて、懲役３年。消えたお金（6000万円超え、刑事裁判で確定した被害額は、2239万円）は当然戻って来ない。
叔父はこの件発覚直後に死亡。叔母は一文無し状態。包括支援センターが持ち物を処分したりして、当座の生活費を捻出。
その後は、叔母本人の未申請だった年金（時効前の分+申請後の国民年金）と遺族年金等で大丈夫でした。無一文になったけど、その後は、年金で十分間に合っていたので、火葬費用、永代供養料、病院および施設費用、後見人費用、固定資産税その他の未払い金は、叔母の預貯金から支払うことができました。
３ヶ月分の未支給年金は、第三者による生計同一証明が入手できないので、諦めました。
教訓？！
預貯金残高は、まめに確認しましょう！
余分のお金を普通預金にするのはやめたほうがいい
（2014年頃、なぜか定期預金全額を普通預金に移動していた・・・）
人生、人と人との出会い、良い出会いもあれば、とんでもない出会いもありますね。良い出会いか悪い出会いかは、結果が出るまで、わからない・・・・特に悪い出会いは＝＝×
まずは父が晩年？20年ほど住んでいた集合住宅の一室。
次は、田舎の先祖代々の家屋敷。
その次が以下です・・・・これが予想外、一番のストレスでした＝＝×
2016年夏に他界した叔父の不動産、相続が進まないまま、2021年叔母が他界。こどもがなかったため相続は、甥姪の代襲となりました。一番年上で介護担当者の方々や成年後見人弁護士と関わってきた私が代表で、手続きを引き受けました＝＝×
市内の一等地ではないけど、小学校近い、大学、大病院も、郵便局、スーパーなども、お散歩距離。
ところが、不動産屋さん（とても誠実な不動産屋さんでした）に依頼して、すぐに問題続々判明。
１）あけてびっくり、一番の難問は、敷地内に国有地が？！
財務省曰く、正確な場所も面積も不明だが、払い下げ手続きが必要。
縮尺もへちまもない絵図面（旧土地台帳付属地図）によれば、南側の境界に、農道（旧里道＝赤道）と水路（青道）。その存在は、目視不能、見えない。現在の地図にも航空写真？にも存在無し・・・昭和22年の航空写真でやっと確認〜
ちなみに、国有地の旧里道と旧水路（すでの機能がないもの）は、旧法定外公共物という名前で、不動産用語では、旧水路は「青道」、旧里道は赤道と呼ばれるようです。
これは隣近所にも関係するから、ややこしい。西隣のお宅は、敷地のど真ん中を通過らしい。しかも、住宅に一部かかっている感じ・・・南隣のお宅は、数年前に改築していて、コンクリートの豪邸？！が境界ぎりぎりに建っている。どちらさんも、国有地のことは知らないとのこと。
国（南）、県（東）、市（北）が関わるので、境界確定測量費用が高くなる？！その上、結果、どうなるか不明？
２）敷地は、登記面積と実際の面積の乖離が大きい。
実際の面積は、登記面積の倍近い。というか、
昔から感覚的に思っていた面積より
登記面積が、ずいぶん狭くて、？？？の気分でした〜
３）アスベスト使用。これは、大金払って調査依頼した結果やっぱりでした。増築した２階部分に使われていました。解体費用が倍増する結果に・・・・建物は現在の耐震基準を満たしていない可能性大で、譲渡所得税控除の特例が使えない。
増改築２回（1965年と1977年）で、後の登記がいい加減だったようで、存在しない部分の登記が残っており、これもこちらで専門職に依頼して滅失登記。
４）東側前の用水路の２カ所の橋。ひとつは無届け。ひとつは使用料未納期間あり。耐震基準を満たしてかけかえると数百万かかる？！県の許可を受けて、自費でかけて、使用料払う？？？
５）庭のワシントンヤシ２本、完全撤去には、一本百万はかかる・・・
いっそ引っ越して住んじゃおうかとか、賃貸できるかなとか、大学近いから、学生に貸せるかなとか、色々考えちゃいました。ワシントンヤシは枝払いさえすれば、南隣りも文句ないだろうし・・・・売却や解体をしないなら、国有地もアスベストも無視できるし・・・・なんて妄想してたら・・・・
2022年12月、叔母の仕事上の長年の知人という方から、購入したいとの連絡がありました。以前から、欲しかったのだそうです。家をそのまま利用したいとのこと。登記を確認して連絡しました・・・との手紙が来て、びっくりでした。諸問題全部丸呑み、了解で、急転直下の一件落着でした^o^)/!??
室内の片付けも全部してくれて、とりあえず、２階の大広間？！は、お琴や三味線の練習場として、仲間内で使ったり、貸したりしているとのこと。
一番の売却ネックだった、敷地内にあるという国有地は、全く知らなかったことでした。存在が見えない、隠れ国有地問題というのが、あることを知りました。行政の地籍確定調査？が入れば、ただで確定測量してもらえるのだそうですが、いつ順番が回ってくるか不明。
ちょっと詳しい次男が調べてくれました・・・
昭和22年の状態
財務省の考え方は「公有地をなし崩し的（不法に）に占有して使用している」ということが基本のようです。
そのうえで、すでに機能を失っている公有地であれば、公共の用として支障がないことが確認できれば払い下げができる、となっていて、払い下げを希望する者が、公有地の払下げに必要な作業を責任をもってやらなければだめ、ということのようです。
しかし、とっくに公共の機能が失われて宅地に取り込まれて問題なく長年使われている場合は、自分の土地としてよい（取得時効）という民法の考え方にあたる、という判例があるとのこと。この件は、このケースにあたると思います。』だそうですが、裁判までやるのは、とてもじゃないです＝＝× 現状のまま、叔母が親しくしていた人に買ってもらえて、幸運でした。
以下、余談、叔父夫婦の別件びっくりです〜
そんな叔父夫婦が80歳代後半にひっかかったのが、おれおれ詐欺ではなくて、ご近所のNK君を可愛がった結果、2年間で預貯金ゼロになってびっくり仰天事件。
2011年ごろ、叔父が前の水路に落ちた時助けてくれた高校生だったNK君と親密な付き合いをしちゃったところ、2016年夏、夫婦それぞれの銀行口座残高が数千円になっているのに気がついた。
高校卒業後、就職も進学もしていなかったNK君が逮捕されて、懲役３年。消えたお金（6000万円超え、刑事裁判で確定した被害額は、2239万円）は当然戻って来ない。
叔父はこの件発覚直後に死亡。叔母は一文無し状態。包括支援センターが持ち物を処分したりして、当座の生活費を捻出。
その後は、叔母本人の未申請だった年金（時効前の分+申請後の国民年金）と遺族年金等で大丈夫でした。無一文になったけど、その後は、年金で十分間に合っていたので、火葬費用、永代供養料、病院および施設費用、後見人費用、固定資産税その他の未払い金は、叔母の預貯金から支払うことができました。
３ヶ月分の未支給年金は、第三者による生計同一証明が入手できないので、諦めました。
教訓？！
預貯金残高は、まめに確認しましょう！
余分のお金を普通預金にするのはやめたほうがいい
（2014年頃、なぜか定期預金全額を普通預金に移動していた・・・）
人生、人と人との出会い、良い出会いもあれば、とんでもない出会いもありますね。良い出会いか悪い出会いかは、結果が出るまで、わからない・・・・特に悪い出会いは＝＝×
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